Ritstjóri Vísbendingar sest niður með Sigurði Hannessyni á skrifstofu Samtaka iðnaðarins í Húsi atvinnulífsins í Borgartúni til viðtals fyrir haustþemablað Vísbendingar um húsnæðismál.

Það er húsnæðisskortur og húsnæðiskrísa á Íslandi í dag. Hver er ástæðan að þínu mati?

Of fáar íbúðir hafa verið byggðar á undanförnum 15 árum, sérstaklega árin 2010-2016. Það er einfaldlega of lítið byggt miðað við þarfir samfélagsins.

Er þetta ástand þá tengt hruninu 2008?

Þetta tengist því en það eru fleiri kraftar að verki eins og hröð fólksfjölgun. Þegar hagkerfið tekur aftur við sér á síðasta áratug og eftirspurnin eykst þá fara af stað verðhækkanir. Þó að takturinn í uppbyggingunni hafi aukist og við höfum séð kringum 3000 íbúðir koma inn á markaðinn á ári síðustu árin þá hefur það samt ekki dugað til. Það birtist síðan í miklum verðhækkunum, sem eru meiri hér en í öðrum löndum. Meira að segja núna, þrátt fyrir hátt vaxtastig, þá hafa verðhækkanir íbúðarhúsnæðis verið umfram verðbólgu.

Eru þá háir raunvextir að drífa upp verð húsnæðis hér enn meira en í löndunum í kring?

Nei, maður hefði haldið að það myndi dempa frekar en hitt. En þörfin fyrir húsnæði er einfaldlega það mikil að skorturinn myndast. Fólki hefur fjölgað mikið á Íslandi á stuttum tíma, langt umfram spár. Því til viðbótar eru lýðfræðilegar breytingar, öldrun þjóðar og breytt fjölskyldumynstur með færri íbúum í hverri íbúð. Þá hefur kaupmáttur aukist og þannig hefur þetta saman drifið áfram hækkanir á húsnæði.

Besti mælikvarðinn eru verðhækkanir íbúðarhúsnæðis sem eru langt umfram verðlagsþróun. Verðhækkanir á íbúðarhúsnæði hafa leitt verðlagsþróunina og þannig haldið verðbólgunni hærri en ella sem og vöxtum.

Hvers vegna hefur markaðurinn þá ekki byggt fleiri íbúðir þegar þær hækka svona umfram annað?

Markaðinum er handstýrt af sveitarfélögunum í gegnum bæði skipulagsmál og framboð af byggingarsvæðum, sem helst í hendur við skipulagsmálin. Þarna liggur helsta meinsemdin hvað varðar húsnæðis- og byggingarmarkaðinn á Íslandi. Sveitarfélögin hafa ekki verið nægilega framsýn í skipulagsmálum.

Útskýrðu það aðeins nánar:

Þegar við tölum um húsnæðismálin og sjáum þessa stöðu þá eru settir á laggirnar átakshópar til að hraða uppbyggingunni. Þá er helst horft til hvernig stytta megi uppbyggingartímann. Framkvæmdatíma sem oft er að jafnaði um tvö ár. En það gleymist að áður en hægt er að hefja framkvæmdir er margra ára skipulagsferli, sem jafnvel getur verið mælt í áratugum. Þetta segir okkur að sveitarfélögin sem að fara með skipulagsvaldið í landinu þau þurfa að hugsa miklu lengra fram í tímann.

Dæmi má taka frá Danmörku þar sem nýlega var sagt frá verkefni nálægt Kaupmannahöfn. Allur jarðvegur sem fellur til í höfðborginni fer í landfyllingu á svæði sem hefur verði skipulagt sem byggingarland þar sem gert er ráð fyrir 35.000 manna byggð árið 2070. Þetta er dæmi um langtímaskipulag.

Hér á landi erum við að hugsa mjög skammt fram í tímann. Þetta er helsti vandi okkar. Þess vegna höfum við talað um að það sé ekki einkamál sveitarfélaganna að taka ábyrgð á því þegar landsmönnum fjölgar svo hratt sem raun ber vitni. Þannig að ríkið þarf einhvern veginn að koma þar inn. Hugsanlega með auknum heimildum til að grípa inn í skipulagsmálin. Það getur líka falist í einhverskonar hvötum fyrir sveitarfélög til uppbyggingar, svo sem með hagstæðri fjármögnun til innviðaframkvæmda. Eða með þátttöku í samgöngumálum, líkt og Samgöngusáttmáli höfuðborgarsvæðisins er gott dæmi um. Ég skil reyndar ekkert í því af hverju íbúðauppbygging var ekki tengd við samgöngusáttmálann. Þar var tækifæri fyrir ríkið til að hafa áhrif á skipulagsmálin.

En til dæmis eru sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu skyldug að hafa sameiginlegt skipulag, svokallað svæðisskipulag. Það var gert árin 2014-2015, þar sem vönduð vinna lá að baki. Það er að mörgu leyti framsýnt skipulag og þar eru svokölluð vaxtarmörk. Öll byggðin þarf að vera innan vaxtarmarkanna. Vandinn er bara sá að fjölgun fólks hefur verið langt umfram allar spár sem lágu til grundvallar skipulaginu.

Nú hefur þó komið fram í nýlegri grein Hjálmars Sveinssonar í Vísbendingu að innan vaxtarmarkanna sé til nóg af lóðum!

En horfa verður til þess að sveitarfélögin hvert um sig hafa takmarkað land og skipulag sem er ekki klárt fyrir uppbyggingarsvæði innan svæðisskipulagsins. Eins og til dæmis Keldnaholtslandið, Blikastaðalandið eða svæðið bak við Ikea í Garðabæ. Allt strandar á skipulagsmálum sveitarfélaganna. Þá má spyrja ef sveitarfélögin eru ekki að gera það sem þau eiga að gera, þyrfti þá ekki ríkið að hafa heimildir til inngripa með almannahagsmuni að leiðarljósi.

Ertu að tala um að ríkið taki skipulagsvaldið af sveitarfélögunum?

Nei alls ekki. En sem dæmi mætti nefna ef sveitarfélög eins og Kópavogur eða Hafnarfjörður hafa áhuga á að breyta vaxtarmörkunum svæðisskipulagsins til að geta byggt meira hjá sér þá gæti Reykjavík staðið í vegi fyrir því. Þar sem hvert sveitarfélag hefur neitunarvald þá þyrfti ríkið að skerast í leikinn.

Þó eru líka dæmi innan vaxtarmarkanna, jafnvel á þéttum svæðum í Reykjavík, þar sem svæði eru tilbúin en komast ekki í uppbyggingu. Þannig getur verið hagnaður af því að bíða með óbyggða lóð vegna þess að hún hækkar í verði án þess að nokkuð sé gert.

Á vef Reykjavíkurborgar er kortavefsjá sem gefur ákveðna innsýn í stöðuna á hverjum tíma. Fyrr á þessu ári skoðuðum við hjá Samtökum iðnaðarins allar lóðir sem eru byggingarhæfar og athuguðum ef ekki var verið að byggja á þeim hvers vegna svo væri. Við fundum eiginlega engin dæmi um að legið væri á lóðum. Í einhverjum tilfellum hafði reit verið skilað þannig að sveitarfélagið varð að koma honum aftur í verð. Í einhverjum tilfellum voru byggingar fyrir sem þarf að rífa, eins og á Kirkjusandi og Heklureit. Eðli máls samkvæmt þarf að undirbúa lóðir áður en hægt er að fara að byggja. Eins er verkefnum oft áfangaskipt á reitum, og framkvæmd getur verið byrjuð á einni lóð en ekki hafist handa á þeirri næstu.

Það getur verið hvati til að bíða með framkvæmdir, en það eru sveitarfélögin sem stýra því en ekki fjárfestarnir. Dæmi er Keldnaholtið en þegar Betri samgöngur voru stofnaðar og samgöngusáttmáli var upphaflega gerður var lóðamatið 15 milljarðar. Nú nýlega þegar samgöngusáttmálinn var uppfærður þá er lóðaverðið búið að hækka í 50 milljarða á fimm til sex árum. Hvað hefur breyst? Í sjálfu sér ekkert .nema að skorturinn hefur aukist.

Ef sveitarfélög hafa áhyggjur af því að verið sé að braska með lóðir, þá ættu þau að skipuleggja meira og koma fleiri lóðum út á markaðinn. Skipuleggja fleiri svæði og lengra fram í tímann til að koma meira jafnvægi á markaðinn. Ég er ekki að segja að það sé ekki neitt brask með lóðirnar en heilt yfir þá er það ekki mikið, þó að sjálfsagt finnist einhver tilfelli.

Byggingamarkaðurinn er nú að sýna samdrátt á framboði nýrra íbúða í byggingu þó fasteignaauglýsingar sýni nokkuð stöðugt framboð íbúða til sölu.

Lóðamarkaðurinn er þannig núna að slegist er um hverja lóð og hvern reit sem er falur. Þar sjáum við markaðsbrestinn og það eru sveitarfélögin sem stýra því.

En er agi skipulagsmálanna nægur hér og virðingin fyrir reglum, til samræmis við nágrannalöndin, þar sem til dæmis er sett krafa um upphaf framkvæmda innan tiltekins frests.

Já, við erum hlynnt því að sett séu tímamörk.

En út frá þéttingarferlinu samkvæmt aðalskipulagi og kröfum sem koma frá byggjendum um aukið byggingarmagns - þær geta valdið áhyggjum af arkitektónískum gæðum, verkfræðilegum skorti á ljósi út frá birtumælingu eða verra rými í kringum húsin. Ef að gróðahvatinn er of mikill með stöðugum kröfum um aukið magn fermetra og fjölda íbúða, er þá ekki hætta á að gæðin minnki?

Ásýnd og hæðir bygginga eru dæmi um það sem skipulagsyfirvöld stýra. Varðandi gæðin þá er það markaðurinn sem veitir aðhald vegna þess að sá sem ræðst í byggingu íbúða vill að þær seljist.

En ef skorturinn á íbúðum eyðir burtu þeim aðhalds þætti og hvata til meiri gæða?

Byggingaraðilar eru misjafnir. Verktakar með áratuga reynslu eru þekktir fyrir gæði og fólk vill kaupa af þeim. En auðvitað eru til dæmi um fjárfesta sem setja peninga í uppbyggingarverkefni í nokkur ár og vilja fá ávöxtun á það fé.

En hugum að því hvernig markaðurinn hefur breyst. Við erum að sjá stærri reiti skipulagða og selda, jafnvel í útboðum. Fyrir 30-40 árum var það þannig að lítill verktaki gat fengið lóð og byggt 6 íbúða fjölbýli. Nú eru reitirnir kannski með 100 íbúðum og það breytir eðli markaðarins og þá færðu fjárfesta inn frekar en fagaðila.

Ætti þá ekki að vera hægt að ná einingaverðinu niður? Ef byggðar eru 200 íbúðir í stað 6-8 þannig að fermetraverð íbúða lækki?

Markaðurinn þarf að vera fjölbreyttur þar sem mæta þarf ólíkum þörfum.

Það að stytta byggingartímann er alveg hægt með góðu vinnuskipulagi og í umhverfi með háum vöxtum er mun …