Venjulega eru lánveitingar til húsnæðiskaupa bundnar við verðtryggð eða óverðtryggð lán. Tengingin við verðtryggð lán reyndist afar illa árin eftir hrun og greiðslubyrði óverðtryggðra lána getur sveiflast eins og jójó. Þessi grein fjallar um kosti þess að binda lánveitingar til húsnæðiskaupa við húsnæðisvísitölu.
Verðtryggð lán
Stór hluti landsmanna missti húsnæði sitt í kjölfar hrunsins árið 2008. Samkvæmt gögnum Alþingis (Alþingi, 2017b) neyddust um 5.500 einstaklingar til þess að selja húsnæði sitt árin 2010–2013. Þórólfur Matthíasson (2021) telur að um 2.000 til 3.500 nauðungarsölur húseigna hafi átt sér stað sem tengja megi beint við eftirmála hrunsins. Stór hluti þeirra sem misstu húsnæði sitt neyddust til þess að fara á leigumarkaðinn, en töpuðu einnig þeim sparnaði sem lagður var í húsnæðið þegar það var keypt. Hlutfall heimila á leigumarkaði fór úr 17% árið 2007 í 28% árið 2012 (Félagsmálaráðuneytið, 2015).
Helstu ástæður þess að íslensk heimili lentu í greiðsluerfiðleikum vegna hrunsins voru tvíþættar. Fyrri ástæðan er sú að margir einstaklingar misstu vinnuna. Seinni ástæðan er uppsetning verðtryggðra lána á Íslandi, sem á þeim tímapunkti var lánaform nánast allra húsnæðislána á Íslandi. Með falli íslensku krónunnar hækkaði verð innfluttra vara gífurlega, sem endurspeglaðist í neysluvísitölunni og olli því að höfuðstóll verðtryggðra lána hækkaði um 30%. Á sama tíma lækkaði húsnæðisverð um 15–20% (Már Wolfgang Mixa & Kristín Loftsdóttir, 2021). Lækkun húsnæðisverðs, sem vigtar um 25–30% af neysluvísitölunni, olli því að neysluvísitalan hækkaði ekki enn frekar (Már Wolfgang Mixa, 2019) en áhrif þessa samspils voru engu að síður þau að eigið fé margra hvarf.
Því hefur verið haldið fram að verðtryggð lán hafi að einhverju marki verið áhrifavaldar þess að margir misstu heimili sín og að eigið fé þeirra hafi gufað upp (Alþingi, 2015). Margt er til í því. Einnig hefur því verið haldið fram að skynsamlegra væri að gefa eingöngu kost á óverðtryggðum lánum. Ofangreind viðhorf hafa endurspeglast meðal annars í frumvörpum þar sem lagt er til að banna eða hamla verðtryggð lán (Alþingi, 2017a, 2015; Þórður Snær Júlíusson, 2021).
Í þeirri umræðu er horft fram hjá þeirri staðreynd að í Bandaríkjunum, þar sem að óverðtryggðir og fastir vextir á húsnæðislánum eru algengir, var ástandið í húsnæðismálum á sama tíma í molum. Árið 2011 var eigið fé í tæplega fjórðungi veðsettra heimila neikvætt. Hlutfallið var hæst í Nevada ríki, eða 65% (Ana, 2011). Hartley (2011) áætlaði að um þriðjungur allra húsnæðisviðskipta í Bandaríkjunum sama ár hafi verið nauðungarsölur; í Las Vegas var hlutfallið 68%. Almennt eru það augljóslega fátækustu hópar samfélagsins sem bera mestan skaðann af slíku og hagnast jafnvel efnuðustu hóparnir á móti þar sem þeir fá þá tækifæri til að kaupa fasteignir á tombóluverði.
Óverðtryggð lán
Nýlega var gerð tilraun til þess að draga úr vægi verðtryggðra lána og gera óverðtryggð lán ríkjandi lánaform Íslands (VR, e.d.). Líta má svo á að yfirlýsingar um að hér yrði viðvarandi lágvaxtastig hafi verið liður í að hætta með slík lán (Hörður Ægisson, 2020). Í Covid-19 voru stýrivextir lækkaðir nánast niður í núllið og voru síðan þar allt of lengi, þó svo að augljós húsnæðisbóla væri að myndast í ársbyrjun 2021. Síðan þá hefur prósentustig stýrivaxta – skammtímavextir, sem grunnur húsnæðislána eru miðaður við – meira en tífaldast.
Með auðveldara aðgengi að lánum snarhækkaði húsnæðisverð. Fjöldamargir einstaklingar og fjölskyldur eltu hækkandi húsnæðisverð og keyptu í methæðum, enda miðaði greiðslubyrðin við forsendur sem byggðust á lægsta vaxtastigi í manna minnum. Þeir sem tóku lán með breytilegum vöxtum finna nú þegar fyrir hækkun vaxtastigs. Fyrir aðra sem festu vexti á lánum sínum í 3–5 ár er fyrirsjáanleg snjóhengja í þann mund að valda stórskaða (Arnar Þór Ingólfsson, 2022). Síðar á þessu ári snarhækkar greiðslubyrði hjá mörgum fjölskyldum og í sumum tilvikum mun hún jafnvel ríflega tvöfaldast. Margir af þessum einstaklingum eiga lítinn þátt í þeirri þenslu sem veldur núverandi verðbólgu og þurftu þá þegar að halda neyslu sinni innan tilhlýðilegra marka (enda eru lán veitt með tilliti til neysluviðmiða, sem var einn af lærdómum hrunsins). Fyrirséð er að efnaminnstu einstaklingarnir lendi í vandræðum með að ráða við afborganir. Eina leið þeirra verður væntanlega að umbreyta lánum sínum í verðtryggð lán, lán sem sumir hafa viljað hreinlega banna undanfarin ár.
Húsnæðislán
Árið 2010 skrifaði ég samantekt um kosti og ókosti verðtryggðra og óverðtryggðra lána fyrir hönd VR og Stofnun um fjármálalæsi (Már Wolfgang Mixa, 2010). Í greininni lagði ég til nokkra aðra valkosti varðandi húsnæðislán. Einn þeirra var að auka vægi óverðtryggðra lána, en þó með þeim formerkjum að þau fylgdu ávöxtunarkröfu ríkisbréfa en ekki stýrivaxta. Sú hugmynd náði flugi en í formi þess að stýrivextir réðu ríkjum, með hörmulegum afleiðingum. Önnur hugmynd var að setja þak á hlutfall verðtryggðra lána …
