Markaðsleiga hækkar ört þessa stundina, en kraftar á bæði framboðs- og eftirspurnarhlið leigumarkaðarins hafa skapað þrýsting til verðhækkana á síðustu árum. Stjórnvöld hafa brugðist við ástandinu með því að stuðla að auknu framboði á íbúðum innan almenna íbúðakerfisins[12e19a], auk lagabreytinga sem miða að því að bæta réttarstöðu leigjenda. Staða leigjenda sem eru á hagnaðardrifnum leigumarkaði hefur hins vegar versnað og ekki er útlit fyrir að hún batni fyrr en framboð leiguíbúða eykst.

Markaðsleiga fjarlægist meðalleigu á höfuðborgarsvæðinu

Á milli júlímánaða 2023 og 2024 hækkaði vísitala leiguverðs um 15,1%. Þessi hækkun er töluvert umfram verðbólgu og hækkun íbúðaverðs á sama tímabili, en verðbólgan mældist 6,3% í júlí og 12 mánaða hækkun vísitölu íbúðaverðs nam 11% í sama mánuði. Leita þarf aftur til ársins 2017 til að finna viðlíka hækkun á markaðsleigu umfram verðbólgu.

Með markaðsleigu er átt við leigusamninga um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni en samkvæmt upplýsingum úr Leiguskrá HMS er rétt rúmur helmingur (53%) íbúða í skránni á höfuðborgarsvæðinu rekin í hagnaðarskyni í eigu hagnaðardrifinna leigufélaga eða einstaklinga.[50e4e1]

Utan hagnaðardrifna leigumarkaðarins má finna leiguhúsnæði sem ekki er rekið á markaðsforsendum og skilgreina má sem niðurgreiddar, en þar eru meðtaldar félagslegar íbúðir, stúdentaíbúðir og íbúðir fyrir aldraða. Annað hvort eru þessar íbúðir fjármagnaðar með stuðningi frá hinu opinbera eða þá ákvarðast leiguverð þeirra ekki af markaðsforsendum.

Á þessum tveimur mörkuðum er mikill munur á leiguverði. Óhagnaðardrifin leigufélög og sveitarfélög bjóða upp á leiguhúsnæði á umtalsvert lægra leiguverði en á sambærilegum íbúðum í eigu einstaklinga eða hagnaðardrifinna leigufélaga.

Meðalleigufjárhæð á höfuðborgarsvæðinu í júlí var 233 þúsund krónur og er lægri nú en fyrir ári síðan, þegar hún nam 238 þúsund krónum samkvæmt gögnum úr Leiguskrá. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins var meðalleigan 228 þúsund krónur í júlí en var 225 þúsund krónur í júlí á síðasta ári. Þetta eru litlar breytingar á meðalleigufjárhæð á sama tíma og leiguvísitalan hefur hækkað um 15,1% síðustu 12 mánuði. Hafa ber hugfast í því efni að leiguvísitalan byggir á leigusamningum um hefðbundnar leiguíbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni. Leiguíbúðir utan hins hagnaðardifna leigumarkaðar eru hins vegar ekki í boði fyrir alla. Félög á borð við Félagsbústaði, Brynju og Bjarg íbúðafélag bjóða upp á félagslegt húsnæðisúrræði fyrir fólk sem minna má sín á einhvern hátt. Húsnæðissamvinnufélög á borð við Búseta og Búmenn bjóða upp á íbúðir sem ætlaðar eru 50 ára og eldri. Eins geta stúdentar sem stunda framhaldsnám leitast eftir því að komast í leiguhúsnæði í eigu Stúdentagarða og Byggingafélags námsmanna.

Hærri kostnaður, fjölgun íbúða og Airbnb hækkar leigu

Nokkrar ástæður gætu legið að baki skarpri hækkun á markaðsleigu á síðustu misserum. Á framboðshlið markaðarins ber helst að nefna aukinn fjármagnskostnað leigusala og fjölgun Airbnb-íbúða, á meðan eftirspurn eftir leiguíbúðum er mikil vegna örrar fólksfjölgunar.

Fjármagnskostnaður leigusala sem húsnæðiseiganda hefur aukist mikið síðustu ár auk þess sem ýmis annar kostnaður sem fylgir því að eiga húsnæði hefur hækkað og í því samhengi má nefna tryggingar, fasteignagjöld og viðhald sem hefur leitt til hærri markaðsleigu að öllu öðru óbreyttu. Með hærri fjármagnskostnaði má búast við hærra leiguverði, þar sem færri leigusalar sjá sér fært að leigja út á óbreyttu verði.

Mannfjöldaþróun er stór áhrifaþáttur á eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði, hvort heldur sem er til eignar eða leigu. Frá árslokum 2009 hefur landsmönnum fjölgað um 80 þúsund. Um tveir þriðju hlutar þeirrar fjölgunar er tilkomin vegna erlendra ríkisborgara sem flutt hafa til landsins og er fjölgun þeirra sérlega mikil frá 2014.

Uppgangur í ferðaþjónustu og tengdum greinum síðastliðinn áratug hefur verið drifinn áfram af innfluttu vinnuafli en húsnæðisþörf þessa hóps er ólík öðrum. Vegna þess að það tekur þá tíma að festa hér rætur gætu þeir frekar viljað leiguhúsnæði en húsnæði til eignar. Þá eru þeir hugsanlega einnig líklegri til að vilja deila íbúð með öðrum. Því hefur eftirspurn eftir leiguíbúðum sem eru reknar á markaðsforsendum haldist mikil undanfarið vegna fólksflutninga til landsins síðustu ár. …