Fjölskyldum fjölgar hratt en íbúðum ekki

Sigurður Stefánsson

framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags

Á höfuðborgarsvæðinu ríkir alvarlegur húsnæðisvandi. Mikill skortur er á íbúðum, verð hefur hækkað gífurlega og fjölskyldum fjölgað mun hraðar en nýjum íbúðum. Húsnæði er stærsti útgjaldaliður fjölskyldna og í raun eini útgjaldaliðurinn sem hefur hækkað umfram laun á Íslandi. Fyrirliggjandi gögn og upplýsingar um íbúðauppbyggingu á höfuðborgarsvæðinu sýna skýrt að íbúðaþörfin hefur verið stórlega vanmetin þar sem horft hefur verið framhjá tveimur veigamiklum drifkröftum íbúðaþarfarinnar. Þá hefur tveimur kerfislægum hindrunum sem hægja á framboði á nýjum íbúðum ekki verið gefinn nægjanlegur gaumur.

Skuldum 17 þúsund íbúðir

Í fyrsta lagi hefur mannfjöldaaukning verið stórlega vanmetin. Samkvæmt Þróunaráætlun Samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu frá 2015 til ársins 2040 var gert ráð fyrir 1,1% árlegri fjölgun íbúa en fram að þessu hefur hún verið 1,9%. Í ofanálag hafa sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu ekki náð að byggja nýjar íbúðir í samræmi við þær áætlanir sem, eins og áður segir, vanmátu stöðuna. Afleiðingin er sú að sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu skulda íbúunum íbúðir. Ólíkir aðilar hafa lagt mat á þá skuld og ber því mati ekki að öllu leyti saman en öllum ber þó saman um að skuldin er mikil (sbr. töflu 1).

Þegar mannfjöldaspá hefur verið aðlöguð þróuninni frá árinu 2015 og tillit tekið til þarfa atvinnulífs fyrir vinnuafl liggur fyrir að á næstu 15 árum fjölgi íbúum hér landi um 1,8% á ári eða um 89 þúsund manns á höfuðborgarsvæðinu. Nýjar fjölskyldur þurfa íbúðir og er sú íbúðaþörf hrein viðbót við ofangreinda íbúðaskuld.

Færri í hverri íbúð – fleiri íbúðir

Þegar lagt er mat á hversu margar nýjar fullbúnar íbúðir þarf á næstu fimmtán árum svo allar fjölskyldur eignist heimili þarf að líta til annars þáttar sem hefur áhrif á drifkraft íbúðaþarfar sem lengi vel var horft framhjá. Fjölskyldur eru að minnka, íbúum í hverri íbúð hefur fækkað og mun áfram fækka. Fyrir því eru þær ástæður helstar að fæðingartíðni kvenna hefur lækkað ört sem þýðir að börn á heimilum eru færri. Nærri níu af hverjum tíu nýjum Íslendingum eru fullorðnir á vinnumarkaðsaldri og þá fjölgar hratt í hópi eldri borgara sem flestir búa án barna og nær annar hver þeirra býr einn. Meðalfjöldi íbúa í íbúð á höfuðborgarsvæðinu er nú í kringum 2,5 en hann fer ört lækkandi með minnkandi fjölskyldustærð. Á Norðurlöndum hefur meðalfjöldi íbúa í íbúð fallið niður í um 2 og þangað stefnir íslenskt samfélag hratt þar sem lýðfræðileg samsetning Íslendinga líkist ört samfélögum á hinum Norðurlöndunum.

Þessi þróun hefur gríðarleg áhrif á fjölskyldustærð og mat á íbúðaþörf eins og við sjáum þegar við berum saman þær opinberu áætlanir sem fyrir liggja.

Fram að þessu hafa breytingar á fjölskyldustærð ekki vegið þungt í áætlunum skipulagsyfirvalda eða í mati á þörfum fyrir íbúðir. Mikilvægt er þó að horfast í augu við þau miklu áhrif sem fækkun íbúa í hverri íbúð hefur á þann fjölda íbúða sem þarf að byggja á aðeins 15 árum. Það munar 24 þúsund íbúðum og 10 þúsund betur ef tekið er tillit til skulda (sbr. tafla 2). Á ári hverju er munurinn um 2.300 íbúðir eða um 100%.

Hér má sjá að sá alvarlegi vandi sem við er að etja í húsnæðismálum á höfuðborgarsvæðinu skýrist af því að horft er framhjá gögnum sem varpa ljósi á veigamikla drifkrafta þarfa og eftirspurnar eftir íbúðum. Stjórnvöld horfa enn framhjá þessum þáttum eins og sjá má í nýuppfærðri Þróunaráætlun SSH og í skrifum sveitastjórnarmanna. Þessi vandi mun hins vegar aðeins vaxa ef ekki er brugðist við af festu og þau gögn sem fyrir liggja um íbúðaþörfina verði tekin alvarlega og nýtt við gerð áætlana og töku ákvarðana.