Þegar talað er um húsnæði verður að hafa í huga þrjá markaði í einu á sama tíma:

Fyrst er leigumarkaður. Hér ákvarðast húsnæðisverð, þ.e. leiguverð. Húsnæðisverð er sá kostnaður sem fellur til vegna kaupa á þeirri þjónustu sem íbúðir (eða fasteignir almennt) veita. Þessi þjónusta er (húsa)skjól, þ.e. hús-næði. Því fleiri (mannfjöldi) sem vilja kaupa þessa þjónustu og því tekjuhærri sem þessir aðilar eru, því hærra verður (leigu)verðið. Athugið að allir, leigjendur sem og þeir sem búa í eigin íbúð, eru á leigumarkaði: íbúðareigandi leigir af sjálfum sér en leigjandi leigir af öðrum. Því fleiri íbúðir sem í boði eru, því meira er framboðið af (húsa)skjóli og því lægra verður leiguverðið, þ.e. húsnæðisverðið.

Annar er fasteignamarkaður. Hér ákvarðast fasteignaverð. Fasteignaverð (verð á íbúðum) er ekki það sama og húsnæðisverð (verð á húsaskjóli) þótt málvenja gefi slíkt til kynna. Fasteignaverð ákvarðast af leiguverði, vöxtum og aðgengi að fjármagni. Því hærra sem leiguverðið er, því hærra verður íbúðarverðið. Því lægri sem vextir eru, því hærra verður íbúðarverð. Því meira sem (láns)fjármagnið er sem vill kaupa fasteignir, því hærra verður fasteignaverð.

Hinn þriðji er byggingarmarkaður. Hér ákvarðast magn nýbygginga sem vegur á móti fjölda þeirra íbúða sem úreldast eða eyðileggjast á hverju ári vegna t.d. aldurs eða náttúruhamfara. Því hærra sem fasteignaverð er m.v. byggingarkostnað (að öllum þáttum meðtöldum, t.d. fjármagns-, aðfanga-, vinnu- og landkostnaði), því meira er byggt.

Nú getum við tengt þessa þrjá markaði saman í lykkju. Því meira sem byggt er því meira verður framboðið af þjónustunni „húsaskjól“ sem ýtir …