Þegar talað er um húsnæði verður að hafa í huga þrjá markaði í einu á sama tíma:

Fyrst er leigumarkaður. Hér ákvarðast húsnæðisverð, þ.e. leiguverð. Húsnæðisverð er sá kostnaður sem fellur til vegna kaupa á þeirri þjónustu sem íbúðir (eða fasteignir almennt) veita. Þessi þjónusta er (húsa)skjól, þ.e. hús-næði. Því fleiri (mannfjöldi) sem vilja kaupa þessa þjónustu og því tekjuhærri sem þessir aðilar eru, því hærra verður (leigu)verðið. Athugið að allir, leigjendur sem og þeir sem búa í eigin íbúð, eru á leigumarkaði: íbúðareigandi leigir af sjálfum sér en leigjandi leigir af öðrum. Því fleiri íbúðir sem í boði eru, því meira er framboðið af (húsa)skjóli og því lægra verður leiguverðið, þ.e. húsnæðisverðið.

Annar er fasteignamarkaður. Hér ákvarðast fasteignaverð. Fasteignaverð (verð á íbúðum) er ekki það sama og húsnæðisverð (verð á húsaskjóli) þótt málvenja gefi slíkt til kynna. Fasteignaverð ákvarðast af leiguverði, vöxtum og aðgengi að fjármagni. Því hærra sem leiguverðið er, því hærra verður íbúðarverðið. Því lægri sem vextir eru, því hærra verður íbúðarverð. Því meira sem (láns)fjármagnið er sem vill kaupa fasteignir, því hærra verður fasteignaverð.

Hinn þriðji er byggingarmarkaður. Hér ákvarðast magn nýbygginga sem vegur á móti fjölda þeirra íbúða sem úreldast eða eyðileggjast á hverju ári vegna t.d. aldurs eða náttúruhamfara. Því hærra sem fasteignaverð er m.v. byggingarkostnað (að öllum þáttum meðtöldum, t.d. fjármagns-, aðfanga-, vinnu- og landkostnaði), því meira er byggt.

Nú getum við tengt þessa þrjá markaði saman í lykkju. Því meira sem byggt er því meira verður framboðið af þjónustunni „húsaskjól“ sem ýtir undir verðlækkanir (eða minni verðhækkanir) á leigumarkaði. Stöðugra leiguverð ýtir aftur undir stöðugra fasteignaverð sem aftur leiðir til þess að minna er byggt. Minna byggingarmagn þýðir minna framboð af húsaskjóli sem ýtir undir verðhækkanir á leigu sem aftur ýtir undir fasteignaverð sem ýtir undir byggingarmagn og svo koll af kolli.

Jafnvægi og utanaðkomandi þættir

Það er mikilvægt að átta sig á að leigu-, fasteigna- og byggingamarkaðir eru aldrei í jafnvægi. Ástæðan er sú að breytingar á einum markaði koma fram með töf á þeim næsta sem leiða til sveiflna á mörkuðunum öllum í gegnum keðjuverkandi áhrif. Hreyfilögmál (e. dynamics) markaðanna eru þannig svipuð í eðli sínu og samband fjölda einstaklinga af bráð annars vegar og rándýrs annars vegar: sveiflur í stofnstærð eins hefur áhrif á stofnstærð hins án þess að nokkrir utanaðkomandi þættir komi þar við sögu. Og líkt og stofnstærðirnar af bráð og rándýri ná aldrei jafnvægi heldur sveiflast með töf er aldrei jafnvægi á leigu-, íbúða- og byggingarmörkuðum og þeir sveiflast með töf.

Utanaðkomandi þættir hafa einnig mikil áhrif. Á leigumarkaði eru t.d. mikilvægir ytri þættir til staðar. Sértu ekki að leigja af sjálfum þér geta verið takmarkanir til staðar er varða t.d. gæði húsaskjólsins sem leigusalinn selur þér: myglaðar íbúðir geta auðveldlega verið ófærar um að framleiða húsaskjól hvers neysla stefnir ekki heilsu leigjandans sem þess neytir í voða.

Takmarkanir á verðhækkunum á leigumarkaði eru einnig algengar hvers rök byggja á þeirri staðreynd að a) húsaskjól er stór (ca. 20-40% en mörg einstök dæmi um hærra hlutfall) hluti af neysluútgjöldum heimila, b) húsaskjól er nauðsynjavara og c) mjög erfitt er að finna staðkvæmdarvöru fyrir húsaskjól sem uppfyllir lágmarksgæðakröfur um t.d. að stofna heilsu íbúans ekki í hættu. Þetta gerir húsaskjól að ólíkri nauðsynjavöru en t.d. mat því auðvelt er að finna staðkvæmdarvörur fyrir flestar matartegundir. En takmarkanir á verðhækkunum á leiguverði – sérstaklega leiguþak, sem er ekki það sama og leigubremsa – býður upp á þá hættu að framboð af leiguhúsnæði dregst saman. Gæðum leiguhúsnæðis getur líka hrakað. Fyrir nýlega samantekt á rannsóknum þessu tengt er hér vísað í Kolodilin (2024).[e072e2]

Áhrifamiklir þættir á borð við svæðisskipulag, byggingarleyfi, byggingarútlit og lágmarksatriði á borð við lyftur eða fjölda stigaganga í fjölbýlishúsum spila stórt hlutverk á byggingarmarkaði. Svæðisskipulag sem gerir ráð fyrir óbreyttum fjölda og tegundum íbúða leiðir nær óumflýjanlega til skorts á húsnæði til langs tíma og ýtir undir …