Það er víða í Evrópu sem ekki er byggt nógu mikið af nýjum íbúðareiningum, þ.e. einbýlishúsum og íbúðum. Stjórnvöld í Þýskalandi vilja byggja árlega um 400.000 slíkar einingar en aðeins tæplega 300.000 eru byggðar að jafnaði. Hollendingar vilja sjá um 100.000 íbúðir byggðar en aðeins um 60.000 eru reistar. Írar sjá fyrir sér að þurfa að byggja um 50.000 íbúðir á ári fram til 2040 en aðeins um 30.000 komast á koppinn, eftir mikla aukningu á byggingarmagni frá skortárunum fram til 2021 þegar aðeins um 20.000 íbúðir voru kláraðar á ári. Bretar vilja byggja um 300.000 einingar á ári en sjá aðeins um 200.000. Og ekki þarf að fjölyrða um íbúðaskortinn á Íslandi þar sem aðeins um 3.000 einingar eru byggðar en fjöldi þeirra ætti helst að vera um 4.700.

Afleiðingarnar eru fyrirsjáanlegar: Skortur á húsnæði og svartamarkaðsbrask, leiguverðshækkanir sem ekki hafa sést í marga áratugi og aukinn stuðningur við öfgaflokka á pólitíska rófinu svo nokkur augljós atriði séu nefnd. Wolf Ladejinsky væri ekki hissa.

Lýðfræðileg þróun býr til eftirspurnina eftir íbúðum

Íbúðaþörf fer fyrst og fremst eftir lýðþróun. Aukinn mannfjöldi kallar bersýnilega á meira af íbúðum á viðkomandi svæði. Borgvæðing Evrópu er í fullum gangi á sama tíma og flutningur á fólki innan og til álfunnar er mikill, sem býr til skort á húsnæði – sérstaklega í borgum og nágrenni þeirra.

En þótt mannfjöldi standi í stað þarf eftir sem áður að byggja íbúðir til að mæta t.d. minni fjölskyldustærðum. Það er t.d. skortur á 1-3 herbergja íbúðum í Evrópu en síður þegar kemur að 5 herbergja einingum. Eins er skortur á íbúðum fyrir eldra fólk sem er fast í sínum gömlu íbúðum, sem oft eru óhentugar gömlu fólki, því það getur ekki minnkað við sig, hentugar íbúðir eru of fáar. Það hefur svo vitanlega áhrif á flutning fólks sem gjarnan er að leita sér að stærri íbúðum en finnur engar því gamla fólkið vill ekki flytja úr sínum stærri íbúðum á meðan skortur er á hentugum íbúðum fyrir það sjálft.

Aðkoma fagfjárfesta er blessunarlega að aukast

Eina langtímalausnin á víðfeðmum skorti á húsnæði er að byggja fleiri íbúðir. Ríkisstjórnir víða eru hins vegar síður en svo tilbúnar til að fjármagna slíkar framkvæmdir m.a. vegna ógáfulegra reglna um skuldahlutföll og árlegan halla á rekstri ríkissjóðs. Öll evrulöndin falla í þann flokk, sem dæmi. Mörg sveitarfélög eru illa komin fjárhagslega og hafa takmarkaða fjárfestingargetu.

Fagfjárfestar hafa að einhverju leyti stigið fram og aukið áhersluna á að fjárfesta í íbúðum en betur má ef duga skal. Stærð markaðarins í Evrópu með íbúðir í eigu fagfjárfesta og fasteignasjóða er um 700 milljarðar evra samkvæmt mati frá MSCI. Fyrir 10 árum síðan var íbúðarhúsnæði um 15% af heildarfjármagni fagfjárfesta og sjóða sem fjárfest var í fasteignum í Evrópu en það er komið upp í tæp 23% í dag. Þetta hlutfall mun aukast hratt á næstu árum.

Sviss sker sig nokkuð úr en tæplega helmingur þess fjármagns fagfjárfesta og fasteignasjóða sem fer inn á fasteignamarkaðinn þar í landi fer í íbúðarhúsnæði. Afleiðingin af þessari miklu áherslu fagfjárfesta á að byggja og eiga íbúðarhúsnæði til útleigu er augljós og birtist í þeirri staðreynd að húsnæðisleiga í Sviss hækkaði um aðeins 1,3% á ári milli 2000 og 2022 vegna þess að byggingarmagn, fjármagnað að stórum hluta af fagfjárfestum, var nægilegt. Þetta eru aðilarnir sem hafa séð til þess að framboð af húsnæði í Sviss hefur verið nægilegt síðustu áratugi.

Lexíur fyrir Ísland

En líkt og annars staðar í Evrópu er nú byrjað að bera á húsnæðisskorti í Sviss vegna of lítils byggingarmagns a.t.t.t. lýðþróunar. Upp hafa sprottið tillögur, í Sviss sem og annars staðar, sem er ætlað að draga úr skortinum á húsnæði. Margar af þeim má hafa í huga tilviki Íslands. Má m.a. nefna:

Einfalda aðal- og deiliskipulag og auka sveigjanleika innan þeirra. Til dæmis að leyfa uppbyggingu íbúða á skrifstofu-, verslunar- og iðnaðarsvæðum þótt núverandi skipulag fyrir slík svæði segðu annað. Leyfa mætti breytingu á bílastæðum í íbúð eða íbúðir og eins ætti að leyfa „ömmuskúra“ (frístandandi smáhýsi) í görðum ein- og fjölbýlishúsa. Sjálfgefið ætti að leyfa breytingu á einu nýtingarformi húsnæðis yfir í annað, t.d. …