Það er algengur misskilningur að þéttari byggð leiði til hærra leigu- og fasteignaverðs. Þvert á móti er reynslan sú að þegar landnýting eykst og byggð er þéttari byggð, þ.m.t. á svæði þar sem þegar hefur verið byggt, þá eykst framboð af húsnæði á svæðinu og leigu- og fasteignaverð leitar niður á við eða hækkar a.m.k. hægar. Það er engin ástæða til að ætla að þéttingarþróunin sem hefur átt sér stað á höfuðborgarsvæðinu hafi haft önnur áhrif.

Nokkur dæmi að utan

Að sjálfsögðu hafa margar rannsóknir verið gerðar á áhrifum þéttari byggðar þegar kemur að leigu- og fasteignaverði. Fyrst er mikilvægt að fá það á hreint hvort aukið framboð ýti undir lægra leigu- og fasteignaverð. Been, Ellen og O'Regan (2023) gerðu nýlega yfirgripsmikla rannsókn sem fór í gegnum 114 fræðigreinar og aðrar heimildir til að svara þeirri spurningu. Þeirra niðurstöður voru eftirfarandi:

Þrátt fyrir að „efahyggjumenn um framboð“ haldi því fram að aukning á nýju húsnæði hægi ekki á hækkun leigu, þá leiðum við í ljós að vandaðar nýlegar rannsóknir sýna fram á að: 1) Aukið framboð húsnæðis hægir á hækkun leigu á viðkomandi svæði; 2) Í sumum tilfellum draga nýbyggingar einnig úr hækkun leigu og á nærliggjandi svæði; 3) Keðjuverkunin sem nýbyggingar koma af stað losar um íbúðir sem síðan eru leigðar (eða ekki ráðstafað) af heimilum á öllu tekjubilinu; 4) Þó að nýtt framboð tengist miðstéttarvæðingu, hefur ekki verið sýnt fram á að það valdi því að tekjulægra fólk þurfi að flytja heimili sín annað í miklum mæli; og 5) Að draga úr takmörkunum á landnotkun, að minnsta kosti á breiðum mælikvarða og á þann hátt sem breytir takmörkunum á íbúðauppbyggingu, leiðir almennt til aukningar húsnæðis með tímanum, en aðeins brot af því hugsanlega nýja framboði skapast í raun vegna þess að margir aðrir þættir hefta hraða nýbygginga.

Svo aukið framboð heldur leigu- og fasteignaverði niðri, enda ágætlega í samræmi við væntingar. Næst þarf að skýra betur hvernig þétting byggðar sérstaklega ýtir undir aukið framboð og þar með lægra leigu- og fasteignaverð.

Been, Ellen og O'Regan minnast á þá staðreynd að minni takmarkanir á landnotkun „sem breytir takmörkunum á íbúðauppbyggingu“ leiði almennt til meira húsnæðisframboðs og þar með lægra verðs með tímanum. Stacy et al. (2023) fundu einnig að þegar bætt landnýting er leyfð, þ.e. þegar leyft er að byggja þéttar innan viðkomandi borgarsvæðis, þá aukist framboð um nærri 1% m.v. það sem ella hefði verið á næstu þremur til níu árum eftir svæðiskipulagsbreytinguna. Þau tóku líka eftir því að þegar svæðisskipulagi er breytt þannig að byggð verði gisnari þá ýti það undir hækkun á leigu og dregur úr aðgengi að húsnæði á viðráðanlegu verði fyrir fólk á miðju tekjudreifingarinnar. Freemark (2023) benti á hið sama og svipaða niðurstöðu fengu Glaeser og Gyourko (2002) sem mæltu með því að talsmenn lægri húsnæðiskostnaðar skyldu berjast fyrir svæðisskipulagsbreytingum sem leyfðu þéttari byggð.

Greenaway-McGrevy og Phillips (2023) skoðuðu áhrif þess þegar Auckland leyfði byggingu þéttari byggðar árið 2016. Þeir fundu sterk merki þess að slík heimild ýtti undir aukið byggingarmagn. Framboð jókst um 4% á fimm árum umfram það sem ella hefði orðið. Í annarri grein sem fylgdi hinni fyrri eftir benti Greenaway-McGrevy (2023) svo á að a.m.k. 27.000 nýjar íbúðir, ígildi 5% af þá þegar byggðum íbúðum, höfðu bæst við framboðið sem þakka má þéttingarbreytingunni sex árum áður.

Svo, já, þegar aukin þéttni er leyfð eru sterkar líkur á að framboð á húsnæði á viðkomandi svæði aukist. Það aukna framboð heldur svo leigu- og fasteignaverði niðri, ekki bara á viðkomandi svæði heldur jafnvel á öðrum nærliggjandi svæðum líka.

Þessu tengt, þá er gott að hafa í huga að þéttari byggð lækkar innviðakostnað á hvern íbúa þar sem nýting hverrar einingar af innviðum batnar.Kurvinen og Saari (2020) sýndu t.d. hvernig innviðakostnaður væri lægstur í þéttari byggð ef frá væru talin bílastæði, m.a. því landið sem færi undir bílastæðin væri svo verðmætt. Innviðir, þ.m.t. bílastæði, yrðu þannig of dýrir ef of mikið væri af bílastæðum. Þeir bentu sérstaklega á að sveitarfélög sem gerðu lágmarkskröfur um fjölda bílastæða við byggingar gætu lent í mikilli hættu á því að land væri nýtt á óhagstæðan hátt. Óli Örn Eiríksson (2023) skrifaði áhugaverða grein sem birtist á visi.is („Hvað kosta ódýrar lóðir?“) þar sem hann fór, í grófum dráttum, í gegnum innviðakostnaðinn á hvern íbúa við gisna byggð m.v. þétta byggð á Íslandi.

Af hverju lækkar aukin þéttni leigu- og fasteignakostnað?

Við höfum nú fjallað um hvernig skipulagsbreytingar sem leyfa aukna þéttni byggðar auka framboð á viðkomandi svæði og halda leigu- og fasteignaverði niðri. En landverð er oftast hærra í þéttari byggð og landverð er hluti af fasteignaverði. Því er skiljanlegt að spurt sé hvernig það geti verið að fasteignaverð lækki þegar þéttni eykst þar sem landverð hækkar.

Ástæðan er afskaplega einföld: stærðarhagkvæmni. Þegar þéttni eykst nýtist landið betur. Hægt er að byggja t.d. 3-6 hæðir í stað aðeins eins eða tveggja áður. Aukið framboð af íbúðarfermetrum á hverjum fermetra lands heldur þannig byggingarkostnaði á hvern fermetra íbúðar niðri þegar þéttar er byggt.

Við getum tekið dæmi með nokkrum tölum til frekari útskýringar. Ímyndum okkur að landverð (lóðagjöld) sé 200.000kr. á fermetra. Byggingarkostnaður, þ.m.t. fjármagnskostnaður og annað tilfallandi, við að byggja fábýli er 500.000kr. á hvern íbúðarfermetra. Það er þá 700.000kr. samtals þegar landverði er bætt við. Byggingaraðili tekur 30% í álag (hagnað) og selur viðkomandi fasteign á 910.000kr. á fermetrann.

Nú hækkum við landverð upp í 400.000kr. og byggjum fjölbýlishús. Byggingarkostnaður er minni því stærðarhagkvæmni næst fram. Hér skulum við gera ráð fyrir að hann sé 10% lægri eða 450.000kr á fermetrann. Í þessu tiltekna dæmi skulum við gera ráð fyrir að fjórum sinnum fleiri íbúðarfermetrar séu byggðir m.v. fábýlið svo landverð dreifist á fjórum sinnum fleiri íbúðarfermetra (ímyndum okkur fjögurra hæða fjölbýlishús). Hver og einn íbúðarfermetri kostar þá 450.000 + 400.000/4 = 550.000kr. Byggingaraðili tekur 30% álag og selur viðkomandi fasteign á 715.000kr. á fermetrann, um 20% ódýrar en í tilviki fábýlisins.

Að sjálfsögðu munu tölur fasteignafjárfestingarverkefna verða mismunandi þegar kemur að heildarbyggingarkostnaði. Álag byggingaraðila er líka breytilegt og tekur vafalaust mið af markaðsverði á hvern fermetra til íbúðar frekar en að vera fasti, sem þýðir að það getur verið hærra í tilfelli þéttrar byggðar ef nægilega mikill skortur er á húsnæði sem heldur almennu markaðsverði þess uppi. Punkturinn hér er einfaldlega að sýna hvernig stærðarhagkvæmnin sem næst fram þegar fjölbýlishús eru byggð heldur byggingarkostnaði niðri jafnvel þótt landverð sé miklum mun hærra en þegar fábýli er byggt.

Hví myndast efasemdir um áhrif aukins framboðs á leigu- og fasteignaverð?

Þótt liggi fyrir margar rannsóknir þess efnis að aukið framboð af íbúðum hafi lækkunaráhrif á leigu- og fasteignaverð virðist það tiltölulega algengt að fólk efist um ágæti þess að byggja nýjar íbúðir. Been, Ellen og O'Regan (2023) minnast sérstaklega á þrjú afbrigði þessara efasemda:

1. Nýbyggðar íbúðir verða aðeins leigðar út eða keyptar af ríkum einstaklingum sem leiðir til verðhækkunar á öðrum íbúðum í hverfinu sem ryður tekjulægri einstaklingum úr hverfinu.
2. Jafnvel þótt aukið framboð lækki leigu í hverfinu þar sem það er byggt tímabundið mun fólksfjölgunin sem á sér stað í kjölfarið - því meira íbúðarhúsnæði er til staðar - meira en vega á móti fyrstu lækkunaráhrifunum.
3. Þótt nýjar íbúðir væru byggðar, sérstaklega fyrir hina efnameiri, hefði það lítil sem engin áhrif á fjölda íbúða í boði fyrir þá tekjuminni sem helst þurfa á ódýru húsnæði að halda.

Been, Ellen og O'Regan benda á að meirihluti fólks í sumum skoðanakönnunum sem gerðar eru í Bandaríkjunum hafni því að aukið framboð hafi lækkunaráhrif á leigu- og fasteignaverð. Á sama tíma gerir þetta fólk sér þó grein fyrir því að aukið framboð á öðrum mörkuðum, t.d. bílamarkaði, leiðir til lægra verðs. Einhverra hluta vegna virðist leigu- og fasteignamarkaðir ekki njóta sama skilnings þegar kemur að áhrifum framboðs á verð.

Ein líkleg ástæða hví svo er er að breytingar á framboðshlið leigu- og fasteignamarkaða geta tekið langan tíma. Bygging fasteigna tekur langan tíma og á meðan getur ýmislegt breyst á eftirspurnarhlið markaðarins, t.d. fólksfjölgun, hærri nafnlaun eða aukið aðgengi að lánsfjármagni, sem eykur verðþrýsting. Þegar framboðið er loksins tilbúið eru lækkunaráhrif þess of lítil til að vinna á móti hækkunaráhrifum frá eftirspurnarhliðinni. Fólk áttar sig þar með síður á lækkunaráhrifunum því það sér leigu- og fasteignaverð sjaldan lækka.

Önnur ástæða er að þótt t.d. skipulagsbreytingar eigi sér stað sem auka leyfða þéttni á ákveðnu svæði er ekki þar með sagt að framboðið eigi sér stað samstundis - það tekur jú tíma. Fólk setur sig því á móti skipulagsbreytingunum því það telur þær ekki leiða til neins góðs innan ásættanlegs tímaramma.

Þriðja ástæðan er að fólk áttar sig ekki á keðjuverkuninni sem á sér stað þegar nýjar íbúðir eru byggðar. Það sér jú helst sitt eigið hverfi og þegar nýjar byggingar eru byggðar hverra leiga er hærri en á öðrum byggingum í sama hverfi er fókusinn allur á þau áhrif því það eru áhrifin sem fólkið sér. Á sama tíma er þó leigu- og fasteignaverði þar sem og annars staðar í borginni haldið niðri því framboð er að aukast.

Þá eru keðjuáhrifin sem eiga sér stað þegar fólk flytur úr einni íbúð í aðra að nokkru leyti falin og fólki óljós. Þau taka líka langan tíma að koma fram svo fólk missir þolinmæðina á að bíða eftir þeim jafnvel þótt það átti sig á þeim. Líkt og með nýja bíla sem eru sjaldnast seldir til hinna tekjuminni eru nýjar íbúðir sjaldnast seldar eða leigðar til hinna tekjuminni, einfaldlega vegna þess að þær eru nýjar og þar með oftar en ekki dýrari. En þegar nýr bíll er keyptur er eldri, notaði bíllinn líklegast seldur. Hinn notaði bíll fer þá á markað þar sem aukið framboð af notuðum bílum heldur verði notaðra bíla niðri. Á sama hátt eykst framboð notaðra íbúða þegar fólk flytur úr þeim í nýjar íbúðir. Hinar notuðu íbúðir eru þá seldar til fólks á svipuðu eða neðra tekjustigi sem aftur selur sína íbúð og svo koll af kolli uns framboð af notuðum íbúðum til handa hinna tekjulægri hefur aukist þökk sé auknu framboði af nýjum íbúðum. Þetta gildir jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki keyptar eða leigðar af hinum efnaminni.

Ýtum undir framboð

Hið aukna framboð sem átti sér stað samhliða þéttingu byggðar á höfuðborgarsvæðinu var vafalaust af hinu góða sé tekið mið af erlendum rannsóknum um áhrif framboðs á leigu- og fasteignaverð. Sé horft á gögn frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sést að á árunum 2019, 2020, 2021 og 2022 var meira byggt af íbúðum í fábýli og fjölbýli í Reykjavík en í öðrum sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu til samans. Leigu- og fasteignaverð hækkaði eftir sem áður einfaldlega vegna þess að ekki var nægilega mikið byggt miðað við áhrif t.d. vegna fólksfjölgunar, launahækkana og vaxtabreytinga á eftirspurnarhlið markaðarins.

Bætt landnýting, þéttari byggð og meðfylgjandi aukið framboð í öðrum sveitarfélögum um land allt myndi leggja sitt af mörkum við að halda leigu- og fasteignaverði niðri. Áhrifin á verðbólgu yrðu jákvæð þar eð verðhækkanir á leigu- og fasteignamarkaði hættu að smitast yfir í hærra verðlag. Hvernig ýta megi undir framboð er önnur saga sem farið verður yfir í annarri grein.