Húsnæðisskortur er teygjanlegt hugtak sem erfitt er að mæla. Smekkur fólks sveiflast með verðbreytingum, þar sem kaupendur bregðast við verðhækkunum með því að minnka við sig og búa þrengra þegar húsnæði verður dýrara en kaupa sér stærra heimili þegar húsnæði lækkar í verði.

Með upplýsingum frá sveitarfélögum, viðhorfskönnunum og greiningu á lýðfræðiþróun getum við hins vegar greint hversu margar íbúðir við ættum að jafnaði að byggja og hvers konar íbúðir það ættu að vera. Með reglulegum greiningum á íbúðum í byggingu getum við einnig skoðað hvort þær séu í samræmi við þörf. Nýjustu talningar benda til þess að við séum að byggja allt of fáar íbúðir, en að uppbygging þeirra sé í samræmi við aukna eftirspurn fólks eftir minni íbúðum.

Húsnæðisáætlanir spá fyrir um íbúðaþörf

Öll sveitarfélög á Íslandi útbúa húsnæðisáætlanir þar sem þau leggja sjálfstætt mat á húsnæðisþörf til næstu ára. Sveitarfélögin uppfæra húsnæðisáætlanirnar sínar á hverju ári, en þegar þetta er skrifað hafa 59 af 64 sveitarfélögum landsins útbúið uppfærða húsnæðisáætlun fyrir þetta ár. Hægt er að skoða íbúðaþörf í hverju sveitarfélagi samkvæmt húsnæðisáætlunum í mælaborði húsnæðisáætlana á vefsíðu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunnar (HMS).[fbb742]

Samkvæmt húsnæðisáætlununum þarf að byggja 3 til 6 þúsund íbúðir hérlendis á hverju ári til að halda í við húsnæðisþörf. Miðspá húsnæðisáætlana gerir ráð fyrir 4 til 5 þúsund íbúðum á ári, líkt og fyrsta myndin sýnir. Ef við einbeitum okkur að sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu þyrfti að byggja þar yfir 2.000 íbúðir á þessu ári, en þar af eru um 1.000 í Reykjavík, um 700 í Hafnarfirði, um 300 í Kópavogi og um 200 í Garðabæ.

Fólk vill minni íbúðir

Vísbendingar úr nýlegum viðhorfskönnunum styðja við að nýjar íbúðir þurfi að vera minni að jafnaði en þær íbúðir sem fyrir eru á markaði. Samkvæmt könnun sem framkvæmd var af Zenter og HMS í nóvember 2023 býst fólk við því að næsta húsnæði sem það flytur í verði að jafnaði minna en núverandi húsnæði.

Svarendur sögðust að meðaltali búa í 125 fermetra húsnæði í dag en töldu að næsta húsnæði yrði að meðaltali 112 fermetrar. Fjöldi herbergja næsta húsnæðis er 3,5 á höfuðborgarsvæðinu en 3,6 á landsbyggðinni. Fjöldi herbergja núverandi húsnæðis er 3,8 á höfuðborgarsvæðinu og 4,2 á landsbyggðinni.

Niðurstöður könnunarinnar eru í samræmi við lýðfræðilega þróun hérlendis. Á síðustu tveimur áratugum hefur hlutfall íbúa sem eru einstæðir eða í sambúð án barna hækkað úr 46 prósentum í 56 prósent. Gera má ráð fyrir því að öldrun þjóðar hafi þar haft áhrif, en hlutfall íbúa yfir 60 ára aldri hækkaði úr 16 prósentum yfir í 21 prósent á sama tíma. Með fjölgun barnlausra fjölskyldna og íbúa á þriðja æviskeiðinu fækkar íbúum á hverju heimili, en slík þróun kallar á smærri íbúðir.

Við byggjum allt of lítið

HMS telur fjölda íbúða í byggingu um allt land og metur framvindu þeirra tvisvar á ári, í mars og í september. Áhugasamir geta nálgast niðurstöður úr síðustu talningunni á vefsíðu HMS, en samkvæmt henni hefur dregið töluvert úr umfangi íbúðauppbyggingar.[9a0c32]

Út frá nýjustu talningu og talningu í september 2023 má sjá að byggingaraðilar hafa farið af stað með framkvæmdir á 1.887 íbúðum á síðustu tólf mánuðum, sem er 55 prósenta samdráttur frá árinu á undan. Samdrátturinn á sér stað á sama tíma og vextir á fyrirtækjalánum hafa hækkað ört, en með því eiga byggingaraðilar erfiðara með að fjármagna verkefni sín.

Samdrátturinn í íbúðauppbyggingu er líklegur til að verða viðvarandi, verði ekkert að gert. Með færri nýjum íbúðum má …