Það var eitthvað sem gerðist um og fyrir síðustu aldamót: síðan þá hefur fasteignaverð, leiðrétt fyrir almennum verðhækkunum, hækkað um nærri 200%. Áratugina áður var hækkunin, samanlagt, um 0%.

Aukin eftirspurn getur leitt til lægra verðs

Á mörkuðum sem virka vel er algengt að raunverð þess sem framleitt er hækki nándar nærri ekki neitt yfir löng tímabil, jafnvel þótt eftirspurn eftir framleiðslunni aukist gífurlega.

Ástæðan er einföld: framleiðsluferlar eru oft skipulagðir þannig að framleiðslukostnaður á hverja einingu þess sem framleitt er fellur eftir því sem meira er framleitt. Þetta gildir t.d. um bíla- og flugvélaframleiðslu, hugbúnaðargerð, lyfjaframleiðslu og hálfleiðara svo örfá dæmi séu nefnd.

Þannig leiðir aukin eftirspurn til lægra verðs á þessum mörkuðum.

Fasteignamarkaðurinn breytti um takt

Mikil aukning (fólksfjölgun) var á eftirspurn eftir húsnæði áratugina fyrir síðustu aldamót. Fólksfjölgun frá 1980 til 2000 var um 23% samtals. Samt hækkaði raunverð fasteigna nándar nærri ekki neitt, líkt og sjá má á mynd 1.

Næstu 20 ár (2000-2020) var fólksfjölgun 27%. Raunverð fasteigna hækkaði hins vegar um nærri 90% á þessu tímabili.

Fasteignamarkaðurinn breytti um takt um og fyrir síðustu aldamót: upp að aldamótum gilti ekki að aukin eftirspurn ýtti raunverði upp á við. En síðan þá hefur raunfasteignaverð hækkað mikið, með öllum þeim samfélags-, stjórnmála- og efnahagslegu afleiðingum sem það hefur haft í för með sér.

Skortstefnan á húsnæði og leiguverð

Vissulega útskýra lægri vextir hluta ástæðunnar hví raunfasteignaverð er margfalt hærra í dag en fyrir áratugum síðan. En það er aðeins hluti ástæðunnar. Verðtryggð lán í dag eru með um 4,7% vexti sem eru lægri en 7,7% vextir sem voru í boði um 2001. En vextir í dag eru svipaðir og um 2005. Samt er raunfasteignaverð ca. 50% hærra í dag en þá. Lægri vextir útskýra því ekki alla raunverðshækkunina.

Önnur ástæða fyrir hærra raunfasteignaverði í dag en áður er hærra leiguverð. Leiguverð, hvort sem við búum í okkar eigin íbúð eða ekki, er það verð sem við borgum (sjálfum okkur eða leigusalanum) fyrir þjónustuna „húsaskjól“. Húsaskjól er framleitt af fasteignum. Þess vegna, eftir því sem verðið á húsaskjóli (leiguverð) er hærra, því hærra verður fasteignaverðið.

Síðan 2011, sem er fyrsta árið sem leiguverðsvísitala HMS nær til, hefur leiguverð hækkað um ca. 70% að raunvirði, sjá mynd 2. Að sjálfsögðu gildir að ef skortur er á húsaskjóli, t.d. vegna þess að of fáar fasteignir framleiða það (framboðið er of lítið), þá hækkar verðið á því.

Það þarf nýja húsnæðisstefnu

Það eru margir þættir sem stoppa fasteignamarkaði frá því að virka líkt og markaðir með bíla, flugvélar eða lyf þar sem aukin eftirspurn ýtir undir lægra verð. Má í því sambandi t.d. nefna:

Byggingareglugerðir sem stoppa t.d. betri landnýtingu. Byggingakostnaður á hvern fermetra í fjölbýli er lægri en einbýli en stoppi hverfisskipulag slíkt frá því að gerast verður að byggja annars staðar með tilheyrandi innviðakostnaði (t.d. lagning skólps og vega, nýir skólar, o.s.frv.) sem …