Þegar vel árar í efnahagslífinu og væntingar eru um áframhaldandi hækkun eignaverðs skapast jarðvegur fyrir óraunsæja bjartsýni. Heimili hafa þá tilhneigingu til að auka skuldsetningu og lánveitendur að slaka á eigin kröfum við útlán. Afleiðingin getur orðið skuldadrifin hækkun fasteignaverðs og aukin áhætta fyrir lántaka og lánveitendur. Þegar aðstæður breytast, verð lækkar en skuldir standa eftir, eykst hætta á fjármálakreppu með djúpum og langvinnum efnahagssamdrætti í kjölfarið.

Eitt af meginmarkmiðum hagstjórnar frá fjármálakreppunni 2008 hefur verið að draga úr líkum á að þetta stef endurtaki sig. Í því samhengi hafa svokölluð lánþegaskilyrði verið tekin upp, sem takmarka skuldsetningu heimila með veði í fasteignum. Reynslan af áföllum síðustu ára, svo sem farsótt, áhrifum stríðsátaka úti í heimi, eldgosa á Reykjanesi og nýlegra áfalla fyrir útflutningsgreinar sýnir að skilyrðin hafa átt ríkan þátt í þeirri seiglu sem íslenskt hagkerfi hefur sýnt andspænis þeim.

Tvær meginstoðir lánþegaskilyrða

Seðlabanki Íslands hefur hingað til beitt tvenns konar lánþegaskilyrðum: Annars vegar takmörkum á veðsetningarhlutfalli sem sett voru árið 2017 en markmið þeirra er að tryggja að lántakar hafi nægt eigið fé í fasteign sinni og að eignagæði lánveitenda séu traust. Hins vegar takmörkum á greiðslubyrðarhlutfall fasteignalána sem sett voru árið 2022 og eiga að tryggja að heimili ráði við skuldbindingar sínar jafnvel þótt aðstæður þeirra versni, hvort sem það gerist af völdum tekjulækkunar, tímabundinna áfalla eða hækkandi vaxta.

Reglurnar eru rýmri fyrir fyrstu kaupendur, enda hafa þeir almennt lengri tíma til endurgreiðslu og geta vænst tekjuaukningar þegar fram líða stundir. Þá er í regluverkinu innbyggt svigrúm. Annars vegar er heimilt að víkja frá skilyrðum vegna endurfjármögnunar eða sérstakra aðstæðna, til dæmis til að leysa úr greiðsluvanda. Hins vegar er lánveitendum veitt tilgreint svigrúm til að veita lán þrátt fyrir að greiðslubyrðarhlutfall fari yfir viðmið, ef lántaki telst að öðru leyti álitlegur að mati lánveitenda. Þessi undanþága undirstrikar að markmið skilyrðanna snýr fyrst og fremst að kerfislegum stöðugleika en ekki fjárhagsstöðu einstaka heimila. Umfang undanþágunnar má þó ekki vera slíkt að það grafi undan fjármálastöðugleika.

Samræmi við alþjóðlega reynslu

Notkun lánþegaskilyrða til að draga úr kerfisáhættu á íbúðalánamarkaði á sér nokkuð lengri sögu erlendis og aftur til síðustu aldamóta. Þau náðu þó ekki almennri útbreiðslu fyrr en upp úr 2008 í kjölfar fjármálakreppunnar.

Við upptöku lánþegaskilyrðanna hér á landi var ákveðið að takmarka veðsetningu íbúðarhúsnæðis almennt við 85% en 90% fyrir fyrstu kaupendur. Þá var hámark greiðslubyrðarhlutfalls sett í 35% en 40% fyrir fyrstu kaupendur. Val þessara viðmiða byggðist á víðtækum rannsóknum sem sýna að áhætta við lánveitingar eykst hratt þegar farið er yfir þessi hlutföll. Af þeim sökum eru viðmiðin áþekk þeim sem notuð eru í fjölda annarra ríkja sem beita sambærilegum skilyrðum. Þá höfðu innri reglur lánveitenda hér á landi í sumum tilfellum miðað við svipuð mörk í lengri tíma.

Í byrjun desember sl. gaf Seðlabankinn út sérrit um lánþegaskilyrðin þar sem fjallað er um tilurð þeirra, fræðilegan grunn og reynslu af beitingu þeirra.

Árangur í framkvæmd

Reynslan hér á landi, líkt og erlendis, sýnir að lánþegaskilyrði geta skilað raunverulegum árangri, einkum þegar takmörkunum á veðsetningu og greiðslubyrði er beitt samhliða. Samspil þessara tveggja skilyrða getur verið sérstaklega mikilvægt í hagkerfum líkt og okkar þar sem fjölbreytt lánaform geta skapað áskoranir með því að veita heimilum aðgang að lánum með lága greiðslubyrði en litla eða neikvæða niðurgreiðslu höfuðstóls.

Þá skiptir einnig máli að skilyrðin nái til allra lánveitenda, þar á meðal lífeyrissjóða, sem ekki sæta eiginfjárkröfum á sama hátt og fjármálafyrirtæki. Að öðrum kosti skapast hætta á að áhættusöm útlán færist milli lánveitenda fremur en að heildaráhætta minnki.

Aðstæður fyrir hertari skilyrðum

Þegar greiðslubyrðarhlutfallið var sett árið 2022 og reglurnar hertar í kjölfarið höfðu komið fram skýrar vísbendingar um vaxandi skuldsetningu heimila líkt og sjá má á mynd 1. Húsnæðisverð hafði hækkað hratt og fjarlægst þá þætti sem jafnan móta þróun þess til lengri tíma. Hækkunin stafaði einkum af sterkri eftirspurn, lágum vöxtum, miklum vexti kaupmáttar og fordæmalausri fólksfjölgun. …