Danir hafa löngum verið fyrirmyndir okkar Íslendinga þegar kemur að velferðarmálum. Á það til dæmis við um áherslur í menntun, arkitektúr og húsnæðismálum. Kaupmannahöfn var um árabil gluggi Íslendinga út í umheiminn og þangað hafa margir landsmenn sótt sér menntun. Lengi vel voru flestir íslenskir arkitektar útskrifaðir úr dönskum arkitektaskólum og komu heim reynslunni ríkari úr skapandi akademísku námi. Er sú aðferðarfræði nú kennd víða sem hönnunarhugsun (e. Design thinking). Menntastefna Reykjavíkurborgar lýsir henni sem „ferli sem hægt er að nota til að kryfja vandamál og leita fjölbreyttra lausna“.^[1]

Danskur húsnæðismarkaður er fjölbreyttur og á það ekki síst við um húsnæðismarkaðinn í Kaupmannahöfn. Þar skiptist markaðurinn í fjóra nokkurn veginn jafnstóra hluta eftir eignarhaldi. Eignaríbúðir (d. ejer) og almennar (d. almen) leiguíbúðir eiga um 20% hlutdeildar hver á meðan leiguíbúðir (d. privat utlejning) á frjálsum markaði og búseturéttaríbúðir (d. andel) eru um 30% húsnæðismarkaðarins.^[2] Almennar íbúðir eru leiguíbúðir í eigu almennra óhagnaðardrifinna íbúðafélaga og eru þar undir einnig félagslegar íbúðir sveitarfélaga, íbúðir fyrir eldri borgara og námsmenn. Danska almenna íbúðakerfið var fyrirmynd íslenskrar útgáfu sem komið var á fót fyrir um 10 árum.

Fjölgun íbúa er mikil í Kaupmannahöfn, eins og í flestum öðrum stórborgum og háskólaborgum Norðurlandanna. Fjölguninni fylgir þrýstingur á húsnæðismarkað sem fyrir er og afleiðingarnar eru verðhækkanir. Húsnæðisverð á eignaríbúðum í fjölbýli í Kaupmannahöfn hefur hækkað um 54% síðan 2017 og þykir Dönum nóg um, þar sem sífellt erfiðara reynist fyrir fyrstu kaupendur að koma inn á húsnæðismarkaðinn og hvorki er stefna borgaryfirvalda né er stemning fyrir því að höfuðborgin verði aðeins fyrir hin efnameiri.^[3] Stórhuga áform, alls ekki óumdeild, eru uppi um landfyllingar úti við ströndina á Lynetteholmen. Er meginmarkmið aðgerðarinnar að vernda borgina fyrir hækkandi sjávarstöðu og að búa til nýtt byggingarland fyrir fleiri íbúðir.

Fjölbreyttar lausnir og lífsgæði

Að byggja fleiri íbúðir og auka þannig framboð til þess að reyna að halda aftur af verðhækkunum, er hins vegar ekki eina lausnin í verkfærakistu danska húsnæðismarkaðarins. Tiltölulega strangar kröfur eru um lögheimilisskyldu á íbúðir í þéttbýli svo að íbúðir nýtist frekar sem heimili en hótel- eða orlofsíbúðir. Eins er frjálsi eða einkarekni leigumarkaðurinn regluvæddur, þannig að stór hluti hans er undir leiguverðsþaki. Er leiguverð þar með stöðugra og virðist sú hækkun, ásamt eignaverðshækkun, duga leigusölum/eigendum vel til hæfilegrar ávöxtunar miðað við áhættu. Hefur leigumarkaður í Danmörku fylgt hinum Norðurlöndunum í verði með um 56–79% hækkun frá aldamótum á meðan íslenski leigumarkaðurinn hefur hækkað sexfalt meira.^[4]

Mikil áhersla er lögð á að byggja almennar íbúðir til þess að tryggja félagslega blöndun í Kaupmannahöfn og að almennu íbúðirnar haldi hlutdeild sinni á íbúðamarkaðinum. Höfuðborgin leggur einnig mikið upp úr því að tryggja gæði almennra íbúða sem byggðar eru innan borgarmarkanna fyrir aukin lífsgæði íbúanna. Gengur sveitarfélagið langt í kröfum sínum til uppbyggingaraðila með vísun í heimildir í samþykktum borgarstjórnar sem og danskra laga um almennar íbúðir, þar sem er að finna skýr ákvæði um arkitektúr og gæði. Er megininntakið að almennar íbúðir eru fyrir alla landsmenn og að íbúðafélög skuli leggja áherslu á að fá sem mest virði fyrir fjárfestinguna. Er þá í virði litið til arkitektónískra, tæknilegra, heilsufarslegra og umhverfislegra gæða uppbyggingarinnar, auk sjálfsagðrar áherslu á betri orkunýtingu.^[5]

Hækkanir og húsnæðisöryggi

Húsnæðisverð á eignaríbúðum í fjölbýli í Reykjavík hefur hækkað um 132% frá árinu 2017, eða næstum því tveimur og hálfu sinni meira en íbúðir á sama tíma í Kaupmannahöfn og er dreifing íbúðagerða eftir eignarhaldi í Reykjavík mun einhæfari.^[6] Erfitt er að finna tölur um eignarhald heimila í dag en árið 2017 voru 78,8% í eignaríbúð, heimili í leiguíbúð á frjálsum einkareknum markaði voru 12,6%, félagslegri íbúð 7,3% og búseturéttaríbúð 1,3%. Undanfarin ár hefur heimilum í eigin húsnæði fækkað og heimilum á leigumarkaði fjölgað. Samkvæmt húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar 2025–2034 eru íbúðir, sem út frá eignarhaldi er hægt að bera saman við dönsku almennu íbúðirnar, nú 13,6% íbúða borgarinnar. Markmið húsnæðisáætlunarinnar er að auka fjölda almennra íbúða umtalsvert. Verður hlutfall íbúðanna, með búseturéttaríbúðum, í lok tímabilsins rúmlega 19%. Þar af fjölgar íbúðum Bjargs, sem flokkaðar eru sem „almennar leiguíbúðir fyrir tekjulægri“ um 1.000 og verður hlutdeild íbúðafélagsins sem og búseturéttaríbúða rúm 2% í lok tímabils.

Almennar íbúðir eru byggðar á grundvelli laga sem samþykkt voru árið 2016 í kjölfar samninga á vinnumarkaði, þegar sameinuð verkalýðshreyfing og stjórnvöld sömdu um stórfellt átak í uppbyggingu húsnæðis fyrir félagsmenn verkalýðshreyfingarinnar. Alþýðusamband Íslands (ASÍ) hafði undirbúið jarðveginn og lagt til að farin yrði „danska leiðin“ að aðlaðandi húsnæðislausn fyrir breiðan hóp landsmanna. Í tilkynningu stjórnvalda kom hins vegar fram að markmið laganna væri „að bæta húsnæðisöryggi efnaminni fjölskyldna og einstaklinga með auknu aðgengi að hentugu íbúðarhúsnæði til leigu og að tryggja að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu leigjenda“.^[7] Erfitt reyndist að byggja íbúðir fyrir greiðslugetu lágtekjuhóps, með takmörkuðu stofnframlagi, án þess að skera verulega niður í bæði stærðum íbúða og sameignar sem og annarra gæða íbúðabygginganna og umhverfis þeirra. Er það reyndar forsenda styrkveitingar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) fyrir stofnframlagi, að íbúðafélag sýni fram á að sameign sé sem minnst, hvort sem um er að ræða nauðsynleg umferðarrými, nýtanleg rými í sameign eða tæknirými. Horfir stofnunin þar með ekki til þess að sameiginleg rými geta hugsanlega vegið upp á móti minnkuðum íbúðastærðum og verið staðir fyrir félagsleg samskipti íbúanna á milli.

Nýlega tókust á í Kastljósi^[8] þeir Dagur B. Eggertsson, þingmaður og fyrrverandi borgarstjóri, og Björn Brynjólfur Björnsson, framkvæmdastjóri Viðskiptaráðs, um tilvist almennu íbúðanna á innlendum húsnæðismarkaði. Viðskiptaráð hefur sent kvörtun til ESA, eftirlitsstofnunar EFTA, vegna stuðnings stjórnvalda við húsnæðisgeirann og var á framkvæmdastjóranum að skilja að hann vilji helst leggja kerfi almennra íbúða niður af því að metnaðarfull áform uppbyggingar í Reykjavíkurborg komi til með að minnka hlut annarra íbúða á íbúðamarkaði. Vildi hann meina að skert hlutdeild annarra íbúða leiði af sér hækkandi fasteignaverð. Fyrrverandi borgarstjóri var alls ekki sammála nálgun Viðskiptaráðs og báðir vitnuðu þeir í danska húsnæðismarkaðinn máli sínu til stuðnings. Var á þingmanninum, sem í borgarstjóratíð sinni stóð að því að hefja átak uppbyggingar almenna húsnæðisgeirans, að heyra að almennar íbúðir í Reykjavík væru á pari við dönsku fyrirmyndina. Formaður Viðskiptaráðsins lýsti aftur á móti yfir vanþóknun sinni á að líta til dansks húsnæðismarkar sem fyrirmyndar: „Húsnæðismarkaðurinn, sérstaklega í Kaupmannahöfn, á við mjög mörg og alvarleg vandamál að stríða þar sem þeir sem hafa búið þar þekkja vel.“ Sagði framkvæmdastjórinn í sjónvarpi allra landsmanna án þess að skýra nánar hvað hann átti við.

Hönnunarhugsun

Þingmanninum og fyrrum borgarstjóranum var í Kastljósþættinum aftur á móti tíðrætt um húsnæðisöryggi í almenna íbúðakerfinu og hafa ýmsir framámenn kvatt sér hljóðs í umræðunni og endurtekið þau orð, enda virðist það vera nánast eini samnefnari íslensku og dönsku almennu íbúðanna. Ekki fer mikið hérlendis fyrir umræðu um gæði uppbyggingarinnar og lífsgæði íbúa eða hvort skynsamlegt sé að eyrnamerkja húsnæðisgeira, sem átti að vera aðlaðandi húsnæðislausn fyrir breiðan hóp landsmanna, sem „almennar leiguíbúðir fyrir tekjulægri“, eins og flokkurinn er nefndur í húsnæðisáætlun borgarinnar. Væri kannski við hæfi á bráðum 10 ára afmæli laga um almennar íbúðir^[9] að staldra við og skoða kerfið sem virðist hafa misst sjónar á upphaflegum markmiðum og endað eins og hvert annað skítamix? Hægt væri að nýta til þess krafta arkitekta og annarra sérfræðinga með samfélagsrýni að leiðarljósi til þess að kryfja vandamálið og leita fjölbreyttra lausna.