Öll þekkjum við væntanlega til hvers er vísað þegar talað er um „Græna gímaldið“. Hugtakið hefur fest sig rækilega í sessi síðustu misseri í umræðu um stórbyggingu við Álfabakka 2A í Suður-Mjódd í Reykjavík – svo mjög að það var aðeins spönn frá því að verða kosið orð ársins 2025 á vef Ríkisútvarpsins.

Byggingin við Álfabakka hefur vakið sterk viðbrögð, ekki síst hvað varðar ýmislegt tengt gæðum hins byggða umhverfis og samræmi byggingarinnar og áformaðrar notkunar hennar við næsta nágrenni. Það gefur tækifæri til að greina og læra af því sem þar gerðist.

Suður-Mjódd

Árið 2009 samþykkti Reykjavíkurborg deiliskipulag fyrir Suður-Mjódd. Þá höfðu þegar risið byggingar við Árskóga 2-8 sem hýsa íbúðir og þjónustu fyrir aldraða, en eftir 2009 hefur orðið mikil uppbygging á svæðinu. ÍR hefur byggt upp umfangsmikla íþróttaaðstöðu. Fjölbýlishús hafa risið á lóðunum Árskógum 1-3 og 5-7 og reist hefur verið verslunarhúsnæði á lóð Álfabakka 6 sem hýsir Garðheima, Vínbúðina og fleiri verslanir og þjónustu. Síðustu framkvæmdir á svæðinu eru bygging verslunarhúss fyrir Bílanaust á lóð Álfabakka 4 og „Græna gímaldið“ á lóð Álfabakka 2A sem ætlað er að hýsa vörugeymslu, kjötvinnslu og starfsemi sem útbýr matarpakka fyrir verslanir og einstaklinga, allt á vegum Haga og fyrirtækja undir þeirra hatti.

Svæði sem krefst alúðar og vandvirkni

Suður-Mjódd er í eðli sínu svæði sem krefst alúðar og vandvirkni við útfærslu skipulags. Svæðið liggur miðlægt á höfuðborgarsvæðinu, nærri umferðaræðum með mikilli umferð og gróinni íbúðarbyggð í Selja- og Skógahverfi. Svæðið hefur verið hugsað fyrir blöndu verslunar- og þjónustustarfsemi, íþróttastarfsemi, íbúðarbyggðar og þjónustu við eldri borgara. Allt þetta felur í sér að skipulagsgerð fyrir svæðið kallar á fjölbreytta þekkingu á skipulagsgerð og borgarhönnun og vandaða skipulagsvinnu þar sem almannahagsmunir ráða för og mótaður er heildstæður rammi fyrir svæðið þar sem hugað er að sem bestu samlífi þessara ólíku nota innan svæðisins og í nágrenni þess. Skerma þarf hávaða frá umferðaræðum og tryggja vönduð almenningsrými og öruggt, heilnæmt og áhugavert umhverfi fyrir íbúa og gesti.

Deiliskipulagið sem í gildi er fyrir Suður-Mjódd endurspeglar ekki nema að takmörkuðu leyti sérstöðu svæðisins. Þar er til dæmis takmörkuð umfjöllun um gróður og mótun almenningsrýma. Enn fremur er ýmislegt í málatilbúnaði skipulags og uppbyggingar á lóð Álfabakka 2A sem bendir til þess að þar hafi ekki verið horft nægilega til almannahagsmuna og samspils byggingar og starfsemi á lóðinni við nánasta umhverfi.

Deiliskipulagi oft breytt

Eitt af því sem hægt er að staldra við varðandi deiliskipulag Suður-Mjóddar eru þær miklu og öru breytingar sem gerðar hafa verið á skipulaginu. Frá því að deiliskipulag fyrir svæðið var upphaflega samþykkt árið 2009 hefur því verið breytt 12 sinnum. Breytingarnar taka ýmist til allrar Suður-Mjóddar eða einstakra lóða. Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hefur fjallað um mál Álfabakka 2A og segir í úrskurði sínum í október 2025 um tíðar deiliskipulagsbreytingar á svæðinu:

„Skipulag er bindandi bæði fyrir stjórnvöld og almenning um framtíðarnot tiltekins svæðis. Því er almennt ætlað að gilda um lengri tíma og verður almenningur að geta treyst því að festa sé í framkvæmd skipulags. Verður að telja að svo tíðar skipulagsbreytingar séu til þess fallnar að skerða réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, sem er meðal þeirra markmiða sem skipulagslögum er ætlað að tryggja, sbr. 1. gr. laganna.“

Skýrleiki skipulagsgagna

Það sem sérstaklega reynir á þegar gerðar eru breytingar á skipulagi er að skipulagsgögnin séu skýr og skiljanleg, þannig að ekki þurfi að fara í grafgötur með hverskonar uppbygging og starfsemi er heimil samkvæmt skipulaginu. Ósamræmi og losarabragur í framsetningu deiliskipulagsgagna og fjöldi áorðinna breytinga á upphaflegu deiliskipulagi Suður-Mjóddar gerir að verkum að mjög tímafrekt er að átta sig á stöðu skipulags á svæðinu, skipulagsákvæði eru opin til túlkunar og vart á færi leikmanna að lesa úr þeim. Stærstu álitamálin varðandi samræmi „Græna gímaldsins“ í Álfabakka 2A við gildandi skipulag á svæðinu lúta annars vegar að útliti og formi byggingarinnar og hins vegar að starfsemi í byggingunni.

Útlit og form byggingar

Af samlestri deiliskipulagsákvæða um ásýnd og hönnun í upphaflegu deiliskipulagi svæðisins og áorðnum deiliskipulagsbreytingum verður að líta svo á að nú gildi eftirfarandi skipulagsákvæði um lóðina Álfabakka 2A: Bygging á lóðinni myndi órofa vegg að Reykjanesbraut og til suðurs opni byggingin sig að inngörðum ofan á fyrstu hæð byggingarinnar.

Skýringaruppdrættir með upphaflega deiliskipulaginu árið 2009 og deiliskipulagsbreytingu sem gerð var árið 2015 sýna sex inngarða ofan á fyrstu hæð byggingar á lóð Álfabakka 2 (sem nú kallast Álfabakki 2A), sem dreifast nokkuð jafnt eftir allri lengd byggingarinnar. Skýringarmyndir deiliskipulagsbreytingar sem gerð var árið 2017, þegar lóðinni var skipt upp í fjórar lóðir, sýna fjórar álíka …