Karen Kjartansdóttir

viðskiptafræðingur, bókmenntafræðingur og stjórnendaráðgjafi

Ísland, sem sumir hafa kallað land tækifæranna, stendur frammi fyrir alvarlegri húsnæðiskreppu sem bitnar hvað harðast á ungu fólki og tekjulágum hópum. Meðalverð fjölbýlishúsnæðis í Reykjavík er nú komið upp undir 75 milljónir króna. Fyrir unga Íslendinga, sem reyna að safna fyrir útborgun, hefur þessi þróun skapað sívaxandi skuldsetningu og hærri vaxtagreiðslur, þar sem stýrivextir Seðlabankans eru nú í 9 prósentum. Þetta hefur valdið því að greiðslubyrði af verðtryggðum lánum er orðin fjárhagsleg byrði sem margir eiga erfitt með að standa undir.

Samanburður á þróun meðalverðs fjölbýlishúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu frá janúar 2020 til október 2024 sýnir ógnarhraða hækkun. Í janúar 2020 var meðalverðið 48.976.110 krónur, en í október 2024 hefur það náð 75.779.280 krónum, sem jafngildir 54,73% hækkun á aðeins rúmum fjórum árum. Þetta hefur veruleg áhrif á möguleika ungs fólks til að kaupa sína fyrstu eign. Margir neyðast til að taka hærri lán með hærri vaxtakostnaði eða leggja út fyrir hærri upphæð í útborgun – eitthvað sem hefur reynst óyfirstíganlegt fyrir marga.

Þróunin dregur fram skýran mun á stöðu eldri kynslóða sem keyptu húsnæði þegar verð og lánskjör voru hagstæðari, samanborið við þá sem nú reyna að komast inn á markaðinn. Afleiðingin er sú að möguleikar ungra kynslóða á eignamyndun eru verulega takmarkaðir, sem hefur áhrif á fjárhagslegt öryggi þeirra til langs tíma. Þetta mun ekki aðeins hafa áhrif á samfélagið í dag, heldur mun þessi ójöfnuður á fasteignamarkaði skapa langvarandi afleiðingar fyrir velferð þjóðarinnar.

Kynslóðir á mismunandi vaxtakjörum: Hverjir bera þyngstu byrðarnar?

Vaxtastefna Seðlabanka Íslands hefur haft veruleg áhrif á greiðslugetu ungs fólks. Mörg þeirra þurfa nú tvöfalt hærri tekjur til að standast greiðslumat á húsnæðislánum, sem hefur þyngt fjárhagsbyrði þeirra verulega. Ungt fólk, sem oft er að stofna fjölskyldu, mætir ekki aðeins miklum húsnæðiskostnaði, heldur einnig aukinni ábyrgð á heimilishaldi og uppeldi barna, á sama tíma og greiðslubyrðin vex stöðugt.

Þó að Seðlabankinn stefni að því að lækka verðbólgu, sem er að sjálfsögðu mikilvægt, hefur þessi stefna alvarlegar afleiðingar fyrir ungt fólk sem á ekki enn þá eignir sem geta stutt við fjárhag þess. Eldri kynslóðir, sem þegar hafa tryggt sér húsnæði og séð verðmæti þess aukast, þurfa ekki að takast á við sömu áskoranir.

Greining KPMG sýnir að á meðan árstekjur 67 ára og eldri hafa hækkað hraðar en hjá yngri aldurshópum hafa ungar fjölskyldur á barneignaaldri misst úr kaupmætti. Hlutfall meðaltekna eldra fólks af meðaltekjum á vinnumarkaði jókst úr 71,3% árið 1998 í 97,1% árið 2021.

Þótt ekki sé hægt að alhæfa um stöðu eldra fólks, enda ekki ætlunin, undirstrikar þessi þróun ójöfn tækifæri milli kynslóða, þar sem ungt fólk á barneignaaldri stendur frammi fyrir miklum fjárhagslegum erfiðleikum og ábyrgð, á meðan eldri kynslóðir auka eignir sínar. Þetta ójafnvægi hefur veruleg áhrif á fjárhagslegt öryggi unga fólksins til lengri tíma og gerir þeim erfitt fyrir að byggja upp heimili og fjölskyldulíf.

Það er sárara og alvarlegra að hafa ekki efni á nauðsynlegum hlutum fyrir börnin sín, eins og lyfjum, bleium eða greiða fyrir þau tómstundir, en að þurfa að velja á milli frístundaferða til Spánar eða Bandaríkjanna með tilliti til kostnaðar yfir veturinn.

Þeir sem hagnast á ósjálfbærni húsnæðismarkaðarins

Bankar

Bankar hagnast á hækkandi húsnæðisverði í gegnum meiri útlán til fasteignakaupa. Þeir taka einnig gjöld fyrir þjónustu tengda fasteignalánum, sem eykst þegar lánin verða stærri vegna hækkandi fasteignaverðs. Háir vextir auka einnig vaxtatekjur þeirra.

Eldri kynslóðir

Þar sem eldri kynslóðir hafa oft keypt fasteignir þegar verðið var lægra og greiðslukjörin hagstæðari, hafa þær hagnast á verðhækkunum á fasteignamarkaði. Þeir hafa einnig notið lægri vaxta og meiri eignamyndunar, sem gerir þeim kleift að fjárfesta eða leigja eignir með hagnaði.

Fjárfestar

Fjárfestar, sem kaupa fasteignir til útleigu eða til að selja síðar á hærra verði, njóta góðs af hækkandi verði og eftirspurn. Með fjölda fasteigna geta þeir hagnast á bæði verðhækkunum og vaxandi leigutekjum.

Leigufélög

Leigufélög sem eiga mikið magn íbúða og leigja þær út, hagnast á hækkandi leiguverði. Þar sem leigjendur eiga í vaxandi erfiðleikum með að kaupa húsnæði, verða leigufélög í sterkri stöðu til að hækka leigu.

Spákaupmenn á fasteignamarkaði

Spákaupmenn sem kaupa eignir til að selja á hærra verði hagnast á markaðsbólum. Þeir nýta sér hækkandi fasteignaverð til að auka ávinning sinn án þess að skapa langtímalausnir á húsnæðismarkaði.

Byggingarfyrirtæki

Þó að byggingarfyrirtæki hagnist á auknum byggingaverkefnum, getur skortur á húsnæði í raun gefið þeim færi á að hækka verð á nýbyggingum vegna aukinnar eftirspurnar.

Þeir sem tapa á ósjálfbærni húsnæðismarkaðarins:

Unga fólkið (fyrstu kaupendur)

Yngri kynslóðir, sérstaklega þeir sem reyna að kaupa sína fyrstu eign, eiga í miklum erfiðleikum vegna hækkandi fasteignaverðs. Þeir þurfa að taka stór lán og standa frammi fyrir hækkandi vöxtum, sem gerir eignamyndun erfiðari. Þetta er kynslóðin sem er á barneignaraldri og fyrir með þyngstu byrðarnar og ábyrgðina.

Leigjendur

Leigjendur tapa á stöðugt hækkandi leiguverði, sérstaklega þar sem leiguverð hækkar hraðar en kaupmáttur þeirra. Það er erfitt fyrir leigjendur að spara fyrir útborgun til að kaupa eign, sem veldur því að þeir verða fastir á leigumarkaðnum.

Tekjulágir einstaklingar og fjölskyldur

Þeir sem eru tekjulægri hafa litla sem enga möguleika á að kaupa húsnæði á núverandi markaði og lenda oft í því að þurfa að borga stóran hluta tekna sinna í leigu. Ósamræmi milli launa og húsnæðiskostnaðar gerir það að verkum að þeir geta ekki safnað upp eignum.