Það dylst engum að fasteignamarkaðurinn er í kólnunarfasa þessa stundina. Færri kaupsamningar, lengri sölutími og hófleg verðlagning seldra eigna bendir til þess að markaðurinn sé kaupendum í vil og að erfitt sé að selja eignir í þessu árferði.

Búast má við áframhaldandi kólnun á fasteignamarkaði í vetur, þar sem greiðslubyrði er enn töluvert yfir sögulegu meðaltali og hægt hefur á fólksfjölgun. Hins vegar eru ýmis styrkleikamerki í eftirspurninni sem gefa von um að markaðurinn taki við sér um leið og vextir lækka aftur.

Kælingin hefur nú þegar náð árangri

Núverandi staða er nokkuð skiljanleg ef litið er til síðustu sex ára á fasteignamarkaði. Líkt og á öðrum vesturlöndum rauk fasteignaverð upp hérlendis í heimsfaraldrinum vegna lágra vaxta og mikils greiðsluvilja kaupenda. Hröð hækkun fasteignaverðs umfram byggingarkostnað, leiguverð og laun jók kerfisáhættu fjármálakerfisins, auk þess sem hún dró úr verðstöðugleika.

Seðlabankinn leitaðist við að kæla markaðinn með því að herða lánþegaskilyrði árin 2021 og 2022 og hækka stýrivexti árin 2022 og 2023. Í kjölfar þessara aðgerða byrjaði að hægja á verðhækkunum á fasteignamarkaði um mitt ár 2022 og árið 2023 hækkaði fasteignaverð minna en almennt verðlag.

Líta má á núverandi stöðu á fasteignamarkaði sem framhald af kælingu Seðlabankans. Jarðhræringar í Grindavík og uppkaup fasteignafélagsins Þórkötlu hægðu tímabundið á kælingunni á árunum 2024 og 2025, en eftir að áhrifa þeirra hætti að gæta hélt áfram að draga úr eftirspurn.

Vegna aðgerða Seðlabankans hefur náðst töluverður árangur í að vinda ofan af þeim verðhækkunum sem áttu sér stað á tímum heimsfaraldursins. Íbúðaverð sem hlutfall af launum og leigu hefur lækkað á síðustu fjórum árum og íbúðaverð sem hlutfall af byggingarkostnaði hefur staðið í stað, líkt og sjá má á fyrstu myndinni.

Kælingin á fasteignamarkaði hefur verið nokkuð áfallalítil, sérstaklega ef hún er borin saman við önnur samdráttarskeið. Fyrstu kaupendur hafa náð að komast inn á fasteignamarkaðinn með nokkuð stöðugum hætti, þrátt fyrir þunga greiðslubyrði lána.

Þar skiptir máli að fyrstu kaupendur njóta rýmri lánþegaskilyrða hjá Seðlabankanum, auk þess sem margir þeirra fá stuðning til kaupa með hlutdeildarlánum frá HMS. Yfir 80 prósent fyrstu kaupenda fá einnig beinan fjárstuðning frá nánum ættingjum, samkvæmt reglulegum spurningakönnunum sem HMS sendir út til fasteignasala.

Vanskil einstaklinga eru sömuleiðis lítil, þótt þrengt hafi að fjárhagsstöðu skuldara með hærri vöxtum á íbúðalánum. Um það bil 1 prósent af húsnæðislánum voru í vanskilum í fyrra, en til samanburðar var hlutfallið um og yfir 2 prósent fyrir faraldurinn.

Búast má við frekari kólnun á næstu mánuðum

Þrátt fyrir kólnun síðustu ára vantar enn nokkuð upp á að íbúðaverð nái sama hlutfalli af leigu og launum og fyrir faraldur. Sömuleiðis er íbúðaverð enn hátt miðað við byggingarkostnað, sem bendir til þess að enn geti verið arðbært að byggja íbúðir þótt fasteignamarkaðurinn kælist enn frekar.

Fyrri reynsla af vaxtahækkunum Seðlabankans bendir einnig til þess að liðið geti heilt ár þangað til hærri vextir skili sér í minni verðþrýstingi. Því má búast við að síðustu vaxtahækkanir bankans í mars-, maí- og ágústmánuði muni leiða til frekari kólnunar á fasteignamarkaði í vetur.

Greiðslubyrði húsnæðislána er þung þessa stundina, ef miðað er við árin fyrir faraldur. Nýleg athugun HMS bendir til þess að það sé 30-40% erfiðara að greiða af nýjum verðtryggðum og óverðtryggðum húsnæðislánum heldur en á tímabilinu 2015-2020, eins og önnur myndin sýnir.

Því má búast við að eftirspurnin á markaði komist …